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ともえ

Author:ともえ
静岡県御前崎市
にある輸入住宅の会社です。
皆さんの夢を実現するために、
職人気質の社長を筆頭に日々勉強の毎日です。
現場の作業状況や画像等をUPしていきますので
少しでも雰囲気が伝わればいいなって思ってます。


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写真 003
写真 002


この土地は元お茶畑。
画像の奥にある茶畑が広がっていました。
土地の登記は畑。
いわいる農地でした。
しかし、しっかり造成すればこのような立派な土地になります。




だからと言って実は簡単に手を出して良い土地であったかと言うと実はかなり難しい土地でした。


その理由は  『農地法』  にあります。


簡単に言うと日本の農地は国により保護されており、そう簡単に畑や田んぼをやめさせてはくれないのです。



1、本来、農地は農家さんしか所有が出来ません。


当たり前といえば当たり前。
農地は農業をする為の土地として国に認められています。
そうして、その土地は税金の免除や減税が課せられ、普通の土地いわいる宅地などと比べ、破格の納税義務しかありません。
そういった経緯の元に、本来農家の方以外が農地を手に入れることは出来ない、もしくは数多くの審査、基準があり、簡単には一般人は買えないことにされています。

ですので、農地を農家の方が、農業を行うために買うにはほとんど無条件で買うことが出来ます。
しかし、その購入地が農業に支障がきたすほどの遠方である場合や明らかに無理な条件である場合、農家の方でも買えないことがあります。

その位農地を購入することは面倒くさいことが多いのです。



2、買えたからと言っても家が建てられない可能性があります。


色々な手続きを経て、購入できたとしましょう。
しかし、そのままでは家を建てることが出来ません。
なぜなら、農地は農業をする為の土地であって、一般人が住宅を建てるための土地ではないからです。
ですが、それでは休耕地などの土地の有効活用が出来ないので、国も法で農地を宅地(家を建てれる土地)に変えることを許しています。
権利の譲渡を目的とした、農地法第5条許可がそれに当たります。


この許可が降りるまで経緯が長く、自治体の農業委員会、県知事と巡りようやく許可が出ることになります。
しかし、この許可が降りない場合も多々あります。この間長いと3ヶ月程度掛かります。
許可が降りない理由は様々で、自治体により判断があるので一概には言えませんが、簡単に言えるのは、農業のほうが住宅よりも適していると認められる土地は、ほぼ許可がおりません。
見渡す限り田んぼなのに、そこの中央にぽつんと家があったら変ですよね?
そういった感じで判断されます。
こういった経緯があるので、買えたとしても家が建てられない可能性があることを頭に入れておいてください。


またそういった可能性も考え、駄目だった場合の措置があるのかどうか、不動産屋さんに確認することも重要でしょう。
『売ったんだから、自分で何とかしなよ』なんて言われても悔しいですからね^^;




まだまだ問題がありますが、不動産素人には分からないことだらけです。
もし、欲しい土地が農地であった場合、しっかりと事情を確認して、


その土地は本当に家を建てられるのか?
もし、建てられなかった場合、返金など可能なのか?
そういった費用はどちらが持つのか?


などなど、しっかり確認して購入をしたいところですね^^


これだけ脅しておきましたが、買えないくもないし、家も建てられない訳でもない。
ただ、手続きなどが沢山あるし、もしかしたら・・・・ってことを頭にいれてしっかり確認をしておけば問題ないことなんだと覚えておいてもらえばOKだと思います^^




掛川、菊川、袋井、牧之原、御前崎で家を建てるなら インデュアホーム御前崎
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土地の探し方

先日の見学会で、土地の探し方が分からないって方がいらっしゃいまして、その時に多忙で詳しく説明出来なかったため、この場を借りて説明させて頂きます。



まずはこの2つの例を見てください。


敷地A
20120516172830_00002.jpg


敷地B
20120516172830_00001.jpg



以前実際に使用した、簡単なお客様へのプラン図です。建物はまったく同じプランで1700万円。


このお客様の要望は・・・



1、お子さんが女の子ばかりなので、学校の近くが安心できる。


2、車を今は1台だが、お子さんが2人いるので、その分も入れて3台駐車したい。


3、奥様の趣味で家庭菜園を行っているので、菜園を作るスペースは必須。


4、男の子がいないので、走り回れる庭はいらない。その分狭くてもいい。


5、スーパーなども近いほうがいい。


6、予算はトータルで3000万円。それ以上なら住宅を諦める。



この位の条件でした。


実はこの土地面白いことに隣通しになります^^;



なので、1と5はまったくの同条件。


残りの2,3,4、6で決めて頂くことになりました。



最初に言うと結果は、真四角ではないほうの、安いほうの土地をご購入されました。



一見予算内でまとまっているし、形も良く広い、敷地Aを選ばれそうな気がします。


しかし、お客様と色々考えた結果、実はAよりもBのほうが、お客様の要望を満たしていることが分かってきたのです。


まずは、駐車場。


どちらも3台止めれます。ただ、Bの方が狭いのですが、実はBは駐車場の前がこのお宅しか使わない私道。


その道路もある程度スペースとして考えたら、実はそんなに変わらないことが分かりました。



次に家庭菜園。


10坪も広い敷地Aのほうが有利に思われましたが・・・


赤い線が菜園としてのスペースです。


敷地A
20120516173034_00002_20120516173449.jpg



敷地B
20120516173034_00001_20120516173218.jpg



敷地Aは図で言うと左側の所は道路端なので、家庭菜園には向いておらず、下側だけにきれいな形に菜園が出来ています。


それに比べ、敷地Bは下と、右に三角形の菜園が2つ。しかし、面積はまあほとんど変わらないくらいになります。



実は私がこの提案をしたところ、奥様はこの菜園の形が気に入ってしまい、もうこの土地以外は考えられないくらいになっていました^^;



私は菜園を持っていないので分からないのですが、こうやって分かれていたほうが、土や肥料の問題が解決しやすく、色々植えるには都合が良いそうです。


また、商売をやる訳ではないのだから、しっかりとした形で作業性を重視する必要もないとのこと。



この時点で奥さんはこの土地に決定です^^



後は旦那様。


買う前の週までずっと悩んでいらしゃいました・・・



そこでつけたのがこの一言。


20120516173349_00001_20120516173449.jpg



『土地の差額分太陽発電をつけると、毎月1~3万円程度の売電が見込め、それを住宅ローンにまわせますよ』



ってことを書いたのです。



その時の旦那様の納得のしようって言ったら・・・



予算的に無理だと思っていたけれど、本心はずっと欲しかった太陽光発電が予算内で付けられる!!!



きっと嬉しかったのでしょうね^^



奥様とハイタッチをしていました(笑)




そういった流れで先月購入されたのですが・・・


現在色々と頑張ってもらっているところです



このように敷地はその形や立地だけでははっきり言って分からないと思います。


住宅を建てるために購入する予定の土地ならば、まずは住宅をある程度形にしておくこと。


これが重要になってきます。


今回はそれがある程度出来ているので、こんなにも自分達の生活にあった土地選びが出来ることが出来ました。



住宅の形が決まっていなければ、いい土地(高い土地)を買うしか方法は無くなってしまいますので、夢だった太陽光発電や高級キッチン、インナーガレージに、免震装置など、高価で知られるものが、夢のまま終わってしまうことも考えられます。


それが今回の場合、夢ではなく現実になった。


そういったことが考えられますので、私としては、土地選びは、まず住宅選びをしてからがお勧めです。


当社でなくても、色々な会社が無料である程度の形は造ってくれるので、そういったサービスを有効に使うことがこれからの土地選びには重要になってきます。


当然当社でもプランを作りますので、こんな私で良かったら声をお掛け下さい。



こんな感じのプランをお作りさせて頂きます。









以上、追加の説明でした。




明日も笑顔が溢れる暮らしになりますよう・・・・





掛川、菊川、袋井、牧之原、御前崎で家を建てるなら インデュアホーム御前崎
御前崎市の土地造成が、無事完了検査も終え、完成に到りました。


早速写真をUPです。


写真 002


写真 003


昨日の大雨にも係わらず今日はもう、水がはけている状態でこの当たりの水捌けのよさを再確認しました。


3区画の売り出しで価格は近辺の相場よりも低く抑えてあります。


地盤調査も行いましたが、ほぼOKの土地になります。後は実際に建てる位置が決まってからの調査で確定しますが、地盤改良はほぼ無い、もしくはあっても少量のものと思われる土地と結果が出ました。


近辺に住宅地をお探しの方はぜひ一度ご覧下さい。
本日雨天ですが、御前崎市佐倉の造成地の『地盤調査』を行っています。


やり方はいつもどおり。


『スウェーデン式サウンディング試験』


です。作業は株式会社イートンさんに頼んであります。


イートンさんのHPで方法について詳しい説明がありますので、そちらを参考にして下さい。


↓↓↓↓
株式会社イートン


作業風景はこんな感じです^^

写真


中々珍しい自走式の機械です。


結果は来週には出ます。こればかりはいい地盤であることを願うしかありません。
御前崎市佐倉で、土地の造成を始めました。


完成予定が8月中、引渡しが9月~となっております。

詳しい場所は、広告が出来次第UPしますが、口頭で言いますと・・・


佐倉幼稚園を西に徒歩3分、東小学校を西に徒歩10分、水野歯科さん、うな清さんを東に1分の場所にあります。

300坪程度の土地を3分し、一区画80坪~程度で売り出す予定で、売り出し予定金額は近隣土地の売り出し価格より、坪1万円程度安くして提供するつもりです。


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もし気になる方がいらしたら当社、担当佐藤までまでご連絡下さい。

閑静で、旧150号線にもすぐのいいところですよ^-^

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